Новости аренды недвижимости - Торговая недвижимость Москвы в III квартале 2005 |
 |
25.10.2005
Торговая недвижимость Москвы в III квартале 2005
Макроэкономика
Положительная динамика повышения уровня жизни населения Москвы способствует динамичному росту потребительской активности, что в свою очередь, приводит к развитию розничной торговли и востребованности торговых помещений. С учетом роста потребительских цен реальные располагаемые денежные доходы увеличились на 10,5%. Общий объем оборота розничной торговли составил 756,9 млрд. руб, что в сопоставимых ценах больше аналогичного периода прошлого года на 5, 6%. На 74,6% оборот розничной торговли был сформирован торгующими организациями и на 25,4 % продажей товаров на вещевых, смешанных и продовольственных рынках. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года оборот торгующих организаций увеличился на 5,5%.
Объем продажи продовольственных товаров увеличился на 5%, непродовольственных на 6,1%. В структуре оборота в сравнении с аналогичным периодом прошлого года произошли незначительные изменения: 42% объема приходится на продовольственные товары и 58% на непродовольственные (в 2004 г. 41% и 59% соответственно).
Увеличился товарооборот услуг общественного питания в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 11,9%.
45% общего розничного оборота розничной торговли крупных и средних предприятий Москвы приходится на Центральный Административный округ (67% общего оборота общественного питания Москвы).
(67% общего нистративный округ. Центральный Административный округ.ого года на значительные изменениявано на лощадь около 400 к
Торговые центры
Рынок торговой недвижимости на протяжении последних нескольких лет продолжает оставаться одним из самых динамичных сегментов коммерческой недвижимости. Несмотря на усилении конкуренции в сегменте и поступательное движение рынка к стабилизации, низкие сроки окупаемости (3-5 лет, в сравнении с офисной недвижимостью в 6-8 лет) и наиболее высокая доходность сегмента 13-15% (в сравнении с другими сегментами коммерческой недвижимости) выступают благоприятной почвой для развития новых девелоперских проектов. Появление больших объемов качественных площадей выводит рынок Москвы на другой уровень конкуренции между устаревшими проектами и концептуальными проектами, сопоставимыми с качественными торговыми проектами Европы. Рынок движется в сторону постепенного вытеснения площадей, не отвечающих современным реалиям. Однако, потенциал его роста еще огромен: Москва значительно отстает от Европы по обеспеченностью торговыми площадями (качественными) на 1000 жителей (около 100 кв.м. в Москве при 600 кв.м. в Европе) – поэтому политика рынка все еще не может диктоваться арендаторами- активная борьба за них будет происходить только при условии насыщения рынка. Относительная стабилизация уровня свободных площадей в 4-5% для торговых центров и в 3-4% для торговых коридоров не является следствием стабилизации московского рынка торговой недвижимости, а связана, прежде всего, с отсутствием спроса на помещения в торговых центрах с очевидными недостатками в разработке концепции в пользу более конкурентоспособных. Спрос на торговые площади по-прежнему высок, и это демонстрируют арендные ставки, которые одни из самых высоких в Европе (после Лондона). Повышенная активность в развитии российского рынка торговой недвижимости напрямую связана с выходом на московский и российский рынок международных розничных операторов, заинтересованных в торговых площадях на уровне международных стандартов, а также возрастающими объемами иностранных инвестиций. Наибольший интерес у всех звеньев, участвующих в развитии торговой недвижимости вызывают многофункциональные центры, гипермаркеты, дискаунтеры – форматы, наиболее востребованные у потребителей.
Основные параметры рынка
Общее предложений площадей в торговых центрах на конец III картала -2,17 млн. кв.м., арендопригодных 1,52 млн.кв.м.
Введено 5 торговых центров общей площадью 120 тыс..кв.м, арендопригодной – 81,6 тыс..кв.м.
Арендные ставки: для якорных арендаторов (в зависимости от брэнда, площади, формата) от 70-600$ за кв.м./год, для других арендаторов (в зависимости от площади и формата) от 300-3000$ за кв.м./год
Тенденции рынка: в течение IV квартала 2005 г. планируется ввод около 433 тыс. кв.м. (15 торговых центров), достаточно велика вероятность переноса сроков ввода на начало 2006 г. Значительных изменений в уровне свободных площадей и арендных ставок не ожидается, возможны колебания ставок на уровне 4-5%. Ожидается усиление конкуренции между торговыми проектами. В связи с планируемым выходом международных розничных сетей на московский рынок и стремительным развитием отечественных сетей ожидается увеличение спроса на большие площади и как следствие этого –появление на рынке более масштабных девелоперских проектов.
Предложение и спрос
В III квартале было введено 6 крупных торговых центров. Общая введенная площадь: 120 тыс. кв.м., арендопригодная- 81,6 тыс. кв.м.
По итогам III квартала 2005 г. общее предложение рынка площадей в торговых центрах составил 2,17 млн.кв.м., 1,52 млн.кв.м.- арендопригодных.
В течение IV квартала 2005 г. планируется ввод 15 торговых центров -около 433 тыс. кв.м. общей площади (290 тыс.кв.м. арендопригодной).
Спрос на помещения в торговых центрах стабильно высокий, уровень свободных площадей не превышает 4-5%, в отдельных торговых центрах стремится к 0%. Выход на рынок больших объемов качественных площадей постепенно снижает востребованность непрофессиональных торговых проектов: на первый план выходят уже не столько недостатки месторасположения, сколько концепции.
Наибольший спрос на помещения в торговых центрах, расположенных в центре и в непосредственной близости к ТТК и на престижных направлениях.
Значимые объекты, введенные в III квартале 2005 г.
девелопер
название
месторасположение
площадь
Группа компаний ИКЕА
ИКЕА Белая Дача
Люберецкий р-н, мкр-н Белая Дача,14-й км
28 900
«Metro Group»
Реал-Братеево
Братеево, Задонский проезд
31 300
«Metro Group»
«Metro cash&carry»
Ул. 2-ая Лыковская В-63, к.4
8 800
«Доминион-М»
«Гименей»
Большая Якиманка, 22
14 000
«Re-Bau»
«Dream House»
Пересечение Рублево-Успенское и Подушкинское шоссе, Барвиха
13 000
«Фриз-Инвест»
ТК «Депо Молл» 2-ая очередь
Яблочкова, вл.19
4 000
Арендные ставки
В течение III квартала 2005 г. арендные ставки, в целом, не выросли и составили:
Для якорных арендаторов (супер- и гипермаркеты, магазины электроники и бытовой техники) -100 - 300 $ за кв.м./год Для якорных арендаторов профиля: товары для дома - 150 – 300 $ за кв.м./год
Для якорных арендаторов профиля: развлечения – 150-200$ за кв.м./год (часто используется вариант комбинированной арендной ставки: минимальная арендная ставка в размере $30-60 + процент от оборота). Для других арендаторов уровень арендных ставок жестко привязан к размеру торговой площади и профилю арендатора и может колебаться от 300-3000$ за кв.м./год (минимальные ставки в этой группе для арендаторов профиля: услуги/общепит/товары здоровья 300-1500$ за кв.м./год; максимальные для арендаторов профиля: парфюмерия и косметика/мобильная связь 1000-3000$ за кв.м./год)
Значимые объекты, планируемые к вводу в IV квартале 2005 г.
девелопер
название
месторасположение
Общая площадь
ООО «ТК Яузские ворота»
ТЦ на Нижегородской
Ул. Нижегородская, вл.50
6 195
ИК «Мытищи-Плаза»
Мытищи-Плаза
Мытищи, Шараповский проезд, 18
26 600
ИК «Новая площадь»
ТЦ в Балашихе
Балашиха, Шоссе Энтузиастов 5,5 км от МКАД
17 500
«Полеменеджмент»
Сфера
Новый Арбат, 36/9
10 160
Рамэнка
Рамстор на Севастопольском
Севастопольский, 7
55 000
«Metro group»
Реал- Отрадное
Сигнальный пр-д, 37
35 000
«АНД-Риэлти» (входит в ПФК «БИН»)
Фестиваль
Мичуринский пр-т
56 436
«Mercury»
ЦУМ, 2-ая очередь
Ул. Петровка 2/1
31 750
«Гарант Инвест Недвижимость»
Ритейл-парк
Ул. Дорожная, 1
47 500
ST Group
«Молл Галерея»
Сигнальный пр-д, 37
25 000
ST Group
«Молл Галерея»
Проектируемый проезд
35 000
ООО «Глобал Сити»
«Глобал Сити 2»
Ул. Кировоградская, 14
34 000
«Вашъ финансовый попечитель»
«Изумрудный город»
88- км МКАД
Ул. Корнейчука
25 000
ООО «Компания «Топливо и ресурсы»
ТЦ на Бибиревской
Ул. Бибиревская, 10
18 620
«Капитал Групп»
«Метромаркет на Шаболовке»
Шаболовка, 30а
9 300
Тенденции рынка
Развитие нового для российского рынка формата торговых комплексов– ритейл- парки Увеличение спроса на площади больших размеров от 1,5-2 тыс.кв.м. Усиление конкуренции между успешными и неуспешными проектами Появление сделок по инвестиционным продажам торговых центров Выход на рынок новых объектов в ближайшей перспективе не повлияет на уровень свободных площадей и не будет способствовать снижению арендных ставок До конца 2005 г. ожидается ввод около 398 тыс.кв.м. общей площади, возможна задержка реализации ряда проектов и перенос сроков ввода на I квартал 2006 г. Рост иностранных инвестиций в московский и региональный рынки.
Street-retail
Рынок street-retail Москвы, представленный отдельно стоящими магазинами, развивается значительно менее динамично, чем новый для Москвы рынок торговых центров. Его развитие ограничивается, с одной стороны, малой строительной активностью и почти стабильным уровнем предложения- новые объекты из-за своей низкой масштабности не способны значительно изменить ситуацию на рынке, с другой стороны, значительно более высоким уровнем спроса, превышающем имеющиеся возможности в несколько раз,- что позволяет арендодателям диктовать условия рынку почти запредельными арендными ставками. Прирост качественных торговых площадей может происходить за счет строительства крупными торговыми компаниями собственных магазинов, однако, такие объекты выходят на рынок крайне редко и располагаются за пределами центра. Особенно большим спросом пользуются площади, оборудованные под сферу общественного питания (рестораны, кафе и др.) и развлечения. Сформировавшиеся торговые коридоры и бутиковые улицы все чаще используются сетевыми розничными операторами как имиджевый ход, если убытки этого «имиджевого» магазина нивелируются за счет доходов других магазинов сети. Уровень свободных площадей по основным торговым коридорам не превышает уровня в 5%, на центральных же улицах заполняемость почти стопроцентная.
Арендные ставки и цены продажи
Арендные ставки в течение 2005 г. практически не изменились по основным торговым коридорам и бутиковым улицам. На площади за пределами центра и ближе к спальным районам ставки колебались в пределах 3-5% прежде всего по причине инфляции и возрастающей конкуренцией со стороны появляющихся торговых центров.
Средние ставки по основным торговым коридорам: 1000-3000$ за кв.м./год, лидером по наиболее высоким арендным ставкам является Тверская улица, Арбат, 1-ая Тверская Ямская –здесь они достигают 5000-6000$.
Ставки продажи составляют 6000-12000$, наиболее высоки на Тверской улице –до 20000$ за кв.м./год
Тенденции рынка
Переход сетей к единому формату, вследствие чего избавление от активов, непопадающих под должный формат. Увеличение числа сетевых ритейлеров и возрастающий спрос на большие площади от 2 тыс.кв.м. Острая конкуренция среди арендаторов на небольшие площади 100-200 кв.м.
Значимые события III квартала 2005 г.
В конце сентября в районе Строгино открылся магазин «Мetro. cash&carry», торговая площадь составляет 8,8 тыс.кв.м, ассортимент продовольственных и непродовольственных товаров составляет более 20 тыс. наименований. Инвестиционно- промышленная группа «Евразия» приобрела 20% торгового центра «Калужский» у компании «Техинвест». Сумма сделки оценивается в 12-15 млн.$ Торговая сеть «Эльдорадо» отказалась от формата «магазин в магазине» (в сети «Рамстор»). Уже закрылись три магазина из четырех в «Рамсторах», закрытие магазинов планируется компенсировать открытием новых. В течение нескольких месяцев ТД «Копейка» планирует открытие не менее 30 магазинов по франчайзингу. В настоящее время 21 из 107 магазинов сети работают по этой схеме. Планируется строительство торгового центра (общей площадью 49 тыс.кв.м) на Можайском шоссе, вл.60 к 2008 г. Инвестор ООО «Петро Эстейт», девелопером выступает компания «Даев Плаза» (аффилированная с «Петро Эйстейт». Строительство должно начаться до конца текущего года. Холдинг «Марта» планирует за два года открыть по России 200 магазинов, специализирующихся на продаже аксессуаров. Сумма инвестиций оценивается в 20 млн.$. Сеть будет работать под брендом «Colours&beauty». Компания «премьер Парк» намеревается создать крупнейшую сеть семейных развлекательных центров в России Crazy Park. Первый центр открылся в начале октября в торговом комплексе «Европарк» на Рублевском шоссе. «Премьер Парк» стремится стать крупнейшим оператором на рынке детских развлекательных центров и завоевать 25% рынка. До конца 2007 г. планируется открыть 30 комплексов в России. Предположительно, объем инвестиций составит 50 млн.$ Компания «Формула Кино Менеджмент» на базе мультиплекса на Можайском шоссе планирует построить торговый центр площадью 7 тыс.кв.м. Площадь всего торгово-развлекательного комплекса вместе с кинотеатром составит 13 тыс.кв.м. Планируется построить один из крупнейших в России торговых комплексов на Ходынском поле. Площадь торгово-выставочного комплекса составит 550 тыс.кв.м., из них 130 тыс.кв.м. будут сдаваться в аренду торговым компаниям, 40 тыс.кв.м. займет музей авиации и космонавтики. Группа Bosco di Ciliegi стала единственным арендатором в магазине «Весна» на Новом Арбате сроком на 49 лет, выкупив розничный бизнес Constellation у компании «Примавера». Metro Group открыла 11 –ый магазин формата cash&carry в Строгино. ГК «Бородино» (крупнейший отечественный производитель слабоалкогольных напитков) приступил к созданию собственной сети магазинов. До конца 2005 г. компания намерена открыть 10 магазинов, планы до 2007 г. увеличить сеть до 80-90 объектов в Москве и Подмосковье. Сеть будет развиваться в формате магазинов шаговой доступности площадью 200-400 кв.м. «Марр Капитал» инвестирует не менее 40 млн.$ в строительство торгово-развлекательного комплекса в районе 5-го км Новорижского шоссе. Весной 2006 г. планируется начать строительство торгового центра площадью 60 тыс.кв.м. и 4-х звездочной гостиницы на 50 номеров. Управляющей компанией станет Hospitality Management group. Сеть гипермаркетов «Мосмарт» работает над проектом создания региональной сети дискаунтеров (общая площадь магазина 5 тыс.кв.м.) «Росинтер Ресторантс» создаст в Москве и регионах сеть русских ресторанов «1-2-3 кафе». До конца года холдинг планирует открыть два пробных ресторана. Первое кафе откроется в октябре-ноябре в МДМ (площадь около 400 кв.м.) Компания «Tobtim» начинает реализацию нового проекта (компания владеет ТЦ «Аркадия»): начнется строительство крупного торгово-оптового комплекса в Южном Бутово. Открытие комплекса запланировано на IV квартал 2006 г.
|
|
|
|
