Инвесторы, которые решают вложить деньги в недвижимость проходят стандартный чек-лист, включающий в себя такие вопросы как цена квадратного метра, потенциал роста стоимости недвижимости, качество капитальных конструкций и множество других. Подобные аспекты, безусловно, стоят на первом месте и подлежат глубокой проработке, но хотелось бы расширить стандарты анализа и показать о чём забывают инвесторы, которые вкладывают деньги в недвижимость. Представляется, что указанные ниже дополнительные факторы могут сыграть определяющую роль в итоговом решении.
Стоимость земли.
При оценке недвижимости инвесторы забывают, что любое строение стоит на земле и её стоимость в обязательном порядке необходимо учитывать. Известно, что земля в восточных районах Москвы заметно дешевле, чем земля в западных районах. В регионах ситуация полностью повторяет московскую практику. Например, в Краснодаре участок земли вдоль Кубани ценится гораздо выше, чем аналогичный участок в черте города, но в полях.
Не нужно путать непосредственную стоимость земли и плату за выгодное месторасположение. Близость к инфраструктуре, наличие развязок и торгово-развлекательных центров неподалёку всегда включаются в стоимость земли, однако не только они влияют на окончательную сумму.
Инвестор, который недостаточно долго проживает в местности, где совершаются инвестиции в недвижимость, может даже не догадываться о реальной стоимости земли и почему она именно такая. В этом случае рекомендуется обращаться к проверенному оценщику (желательно к местному).
Высокая рыночная стоимость готового объекта.
Если смотреть на недвижимость глазами застройщика, то речь идёт о маржинальности – разнице между стоимостью готового объекта и его себестоимостью. Если маржинальность низкая, то это означает непривлекательность объекта недвижимости, соответственно, инвестировать деньги в такие постройки категорически не рекомендуется.
Чаще всего низкомаржинальные объекты недвижимости имеют проблемы со вводом в эксплуатацию, поскольку построены с нарушением строительных норм и правил, либо вообще являются полностью самовольными постройками. Застройщик желает вытащить деньги, затраченные на строительство, поэтому продаёт объекты практически по себестоимости. Инвестировать в такую недвижимость означает гарантированно потерять свои деньги.
Наличие продаж на вторичном рынке.
При рассмотрении вариантов недвижимости обязательно обращайте внимание на наличие спроса и предложения на вторичном рынке в том же районе, в котором вы собираетесь приобрести новостройку. Если понравившийся вам объект находится в хорошем месте, справедливо оценен, но вокруг него совершенно ничего не продаётся, то это повод насторожиться.
Дело в том, что если на вторичном рынке существует достаточный спрос и предложение, то подобная оживлённость ожидает и рынок новостроек в том же районе. Данный фактор потенциально может ускорить рост цены на новостройку после того, как инвестор её приобретёт, что достаточно важно, ведь когда-нибудь деньги из купленной недвижимости нужно будет вытаскивать.
Миграция и прирост населения.
Представляется, что хорошая инвестиция может быть только в тот населённый пункт или регион, где наблюдается прирост населения. Хорошо, если он происходит за счёт позитивной демографии, но гораздо лучше, если население растёт из-за миграции. Дело в том, что большие семьи – это традиция для таких субъектов как Чечня или Дагестан, но растущее население в этих регионах не должно вводить в заблуждение и побуждать совершать инвестиции именно в них.
Другое дело, если речь о Москве, Питере, Сочи или Краснодаре. Люди приезжают в эти города для того, чтобы найти работать или благополучно провести пенсионное время, а значит они уже подумали где будут жить и готовы приобретать с этой целью недвижимость. Именно по этой причине миграция сильно подхлёстывает рост цен на недвижимость и хорошо повышает ликвидность объектов. Инвесторам рекомендую вкладывать деньги только в такие регионы, куда население прибывает и избегать мест откуда большинство уезжает.
Наличие работы и доходов у населения.
Если говорить строго, то работа есть всегда. Но можно быть оленеводом, а можно быть главным врачом. Инвестору выгодно вкладывать в недвижимость там, где живут последние.
Если не поняли тонкости, то объясняю подробнее: хороший регион для инвестиций в недвижимость включает в себя население, которое занято на градообразующих предприятиях или в бюджетной сфере. Разумеется, заработная плата у таких слоёв населения должна быть достаточной для получения возможности взять ипотеку и в перспективе выкупить недвижимость у инвестора по высокой стоимости.
Итог.
Бегло просмотрев то, о чём забывают инвесторы, которые вкладывают деньги в недвижимость, может показаться, что приведённый выше перечень достаточно суров. Однако изучив варианты для инвестиций в недвижимость на территории России, можно прийти к выводу, что большая часть новостроек прекрасно в него вписываются. Это значит, что стоит включить все или некоторые пункты из предложенного списка в свой чек-лист, тем самым повысив качество совершаемых инвестиций.