Увеличение ставок по ипотекам, снижение числа сделок на рынке жилья и уменьшение интереса россиян к инвестициям в недвижимость в теории должны были уменьшить стоимость квадратного метра. Однако вопреки экономической логике цены на недвижимость не только не снижаются, но и продолжают расти.
Динамика роста цен на жильё.
Если брать в расчёт период с сентября 2021 года по настоящее время, то новостройки в Москве подорожали приблизительно на 31 процент, в Санкт-Петербурге – на 26 процентов, а Сочи приблизился к отметке в 100 процентов. И если последний может оправдать рост цен на недвижимость введением моратория на новое строительство, то обновление максимумов в Москве и Питере связано исключительно с ажиотажем среди инвесторов, которые стремятся сохранить свои деньги и для этого замораживают их в квадратных метрах.
Подогревают рост цен на недвижимость постоянное увеличение стоимости строительных материалов. Например, лес и металл в прошлом году удвоили свою цену, а в нынешнем успели подорожать ещё на 30 процентов. Остальные материалы также поднялись в цене за прошедшие полтора года приблизительно на 40 процентов.
Последним фактором, который влияет на динамики роста цен на жильё, можно назвать постоянное стремление застройщиков улучшить проекты домов. Это привело к тому, что жильё низкого ценового сегмента просто ушло с рынка новостроек. Если сегодня вы захотите приобрести квартиру в новостройке, которая по своим характеристикам способна напомнить «хрущёвку», то подобного предложения вы не встретите.
Риэлтеры будут предлагать приобрести недвижимость с улучшенной планировкой или бизнес-класс и этим ограничатся. Если вы попросите подыскать что-то недорогое на первичном рынке, то вам либо ответят отказом, либо предложат некую уродливую форму, вроде квартиры-капсулы или отдельной комнаты.
Предпосылки для снижения стоимости жилья.
Одной из самых ярких предпосылок для снижения цен на недвижимость является существенная разница между стоимостью жилья на первичном рынке и на вторичном. Дисбаланс заключается в том, что нормальной экономической ситуацией является превышение стоимости жилья на вторичном рынке по отношению к стоимости новостроек.
В этом случае инвесторы могут вкладывать «в котлованы», рассчитывая получить прибыль после завершения строительства. Однако сегодня ситуация перевернулась с ног на голову. Теперь покупка на вторичном рынке обойдётся дешевле, чем вложение в новостройку. Очевидно, что подобная инвестиция представляется нецелесообразной, а значит стоимость новостроек может быть скорректирована хотя бы до уровня цен на вторичном рынке.
Правда существует и иное мнение, согласно которой цены на вторичном рынке дорастут и обгонят первичное предложение. С этим мнением сложно согласиться, потому что денег у населения становится всё меньше, а значит повышать ценник просто некуда.
Вторым фактором для снижения стоимости жилья можно назвать улучшение финансовой грамотности инвесторов, которые больше не рассматривают недвижимость как единственный класс активов и неплохо разбираются в облигациях, акциях и биржевых фондах, а значит имеют возможность не приобретать недвижимость, а инвестировать во что-либо ещё, по их мнению, более надёжное и перспективное, при этом также быстро растущее в цене.
Несмотря на имеющиеся предпосылки для снижения стоимости недвижимости, ожидать реального уменьшения ценника не стоит. Следует учитывать геополитические риски, постоянно растущую инфляцию и отсутствие благоприятного внешнеэкономического фона (в частности, международное санкционное давление на Россию только увеличивается). Указанные факторы значительно перевешивают предпосылки уменьшения цены, а значит тренд на рост стоимости жилья будет продолжен.
Итог.
Анализ цен на рынке недвижимости, их динамики и факторов, способствующих росту или уменьшению цен, показал наличие оснований для сохранения роста цен на недвижимость. Говоря о конкретных цифрах можно предположить, что на текущем уровне инфляции рост составит около 15-20% ежегодно. Если регулятору удастся остановить или хотя бы замедлить инфляцию, то вместе с ней остановится и рост цен на недвижимости.
Единственное, что каждый покупатель квадратных метров должен иметь в виду, это наличие колоссального неудовлетворённого спроса населения на жилую площадь и искусственно сдерживаемые застройщиками темпы строительства и сдачи в эксплуатацию новых объектов. Ввиду этого ожидать снижения цены на жильё не представляется возможным. Даже если это произойдёт, то падение не будет обвальным (как это недавно случилось на фондовой бирже) и коррекция в 4-5% будет максимальной.